陜西銅富煤化實業有限公司
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銅富公司物業管理辦法

日期:2018-03-27 瀏覽次數:319次

 

第一章       

第一條  為了規范公司管轄范圍內物業管理,保障房屋及其公共設備設施的正常使用,創造優美清潔、舒適方便、文明安全的居住環境,根據《陜西省物業管理條例》、《陜西省物業服務收費管理辦法》、《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》、《銅川市物業管理辦法》《銅川市物價局銅川市住建局關于銅川市物業收費有關問題的通知》、《陜西省物價局關于調整陜西電網電力價格的通知》等文件的規定制定本辦法。

第二條  本辦法中所稱物業管理是指公司所有范圍內的建筑物和構筑物及公共設施設備、綠化、環衛、治安等項目所進行的維護、修繕和整治管理工作。

第三條  本辦法適用于公司范圍內所有物業管理區域。

第二章    物業管理范圍及職責

第四條  將住宅區下列事項納入住宅物業管理范圍:

1.房屋公共設施和共用部分的維修養護。

2.道路、公共場所及房屋周圍的清掃保潔、垃圾清運。

3.花草樹木、綠地及綠化設施的養護管理。

4.商業網點用房、停車場等設施的使用和經營。

5.供水、供電、供暖、照明、排水、道路、健身器材等公用設施維修養護。

6.物業管理部門規定和其它管理合同規定的物業管理事項。

第五條  將下列辦公區域管理事項納入辦公物業管理范圍:

1.負責辦公區域所有辦公樓、單身樓、食堂、浴池及公共區域的物業管理、維修養護及安全工作。

2.辦公區域內道路、公共場所及房屋周圍的清掃保潔、垃圾清運。

3.辦公區域內花草樹木、綠地及綠化設施的養護管理

第六條  物業管理責任

1.根據有關規定,結合實際情況制定所管理區域的物業管理辦法。

2.按照物業管理辦法對管理區域實行管理。

3.依據有關規定收取物業管理費用。

4.按照《陜西省物業服務指導標準》提供物業服務并制定相應的服務質量考核標準。

5.制止違反規定的行為,對造成的損害有權要求賠償。

第七條  物業管理部門的義務

1.接受物業服務區域內居民的監督。

2.重大的管理措施應當提交上級部門審議決定。

3.接受主管部門和有關行政主管部門及住宅區所在地人民政府的監督指導。

第三章    共同約定

第八條  物業管理部門和房屋使用人應當按有關規定使用房屋和其它公共設施并繳納有關費用,自覺維護住宅區正常的管理秩序,對妨害住宅區管理秩序和損壞公共設施的行為有權進行勸阻、制止和舉報。

第九條  物業管理部門和房屋使用人入住住宅區應遵守以下規定:

1.不得改變房屋結構、外貌和用途,進行違章鑿、拆、搭建等行為。

2.不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品。

3.不得踐踏、占用綠地。

4.不得占用樓梯間、過道、屋頂、平臺、道路、停車場、摩托車棚等公共設施。

5.不得亂拋垃圾、亂貼、亂畫、亂掛等。

6.不得隨意停放車輛、鳴喇叭或以其它方式發出超出規定標準的噪音。

7.不得排放有毒、有害物質。

8.不得利用房屋從事危害公共利益和各種違法活動。

9.所有住宅區房屋未經單位房產部門同意,不得私下轉讓、買賣。

10.未經單位房產部門同意,任何單位和個人不得在家屬區空中、屋頂、墻面架設電纜等通信設施,在地下開溝挖土,鋪設管線。

第四章    住宅區使用及維護

第十條 房屋的維修責任,按照下列規定劃分:

    1.室內部分由住戶負責維修。舊樓改造工程散水以內部分改造成本由住戶承擔。

2.房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋頂、上下水管道、采暖系統、公用水箱、加壓水泵、機電設備和消防設施等房屋本體公共設施由物業管理部門定期養護維修。

3.由于目前所有住宅均未繳納大修基金,因此在屬于《陜西省物業管理條例》規定中使用大修基金進行維修的項目,其維修費用由住戶分攤承擔,在住戶繳納大修基金后,此部分維修費用由住戶繳納的大修基金承擔。

第十一條  住宅區的道路、路燈、溝渠、池園等綠地、娛樂設施由物業管理部門組織定期養護和維修;屬于人為損壞的由損壞者負責修復,造成損失的應賠償損失。

第十二條  住宅區的水、電、暖、通訊、網絡等管線的維護由產權單位負責,維修費用由產權單位支付,其使用費用由住戶直接向各專業部門繳納。

第五章    物業服務收費

    第十三條  對于辦公區域內物業收費的標準,根據同業主簽訂的物業服務協議中規定執行。

第十四條  物業服務收費主要用于房屋建筑的共用設施(共用的上下水主干管、采暖主管道、落水管、公共照明、電梯配電系統等)的日常維修養護,建筑房屋公用部分(屋頂、樓蓋、梁柱、內外墻體外坪面、承重結構部位、樓梯間、地下室等)的維修養護,住宅區域垃圾清運、公用部分場地道路清掃及化糞池、室外上下水管道、溝渠清理及管理人員和維護人員工資等費用。

第十五條  服務收費

各項費用的收取根據政府各相關部門的規定進行收取,所有業主必須按照規定按時繳納物業管理費。

第六章    房屋裝修

第十六條  本辦法所稱房屋裝修,是指住宅竣工驗收合格后,住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。

第十七條  業主在裝修房屋前要同房屋的物業服務部門簽訂房屋裝修協議,并嚴格按照裝修協議中規定進行裝修。

第七章    代收代繳業務相關規定

第十八條  供水、供電業務屬于代收代繳業務(不包含自備水源井)。

第十九條  水費:水費實行政府定價,分為居民生活、經營服務、特種行業3項,在醒目位置公示收費標準、計量單位(計費方式)、收費依據。非抄表到戶的小區,需要在水價基礎上另加水量損耗,并需要定期公示實際損耗情況;正常水壓不能直供到戶的需補加壓的,應定期公示實際損耗情況、補加壓耗電費及分攤情況。非居民用自來水價格,要公示政府定價標準。

第二十條  電費:電費實行政府定價,分為居民生活、一般工商業。在醒目位置公示收費標準、計量單位(計費方式)、收費依據。居民生活0.4983/度;一般工商業1.2893/度,陜價價發[2011]169號。

未實行抄表到戶的小區,小區每月發生的公用及損耗電量總和(包括小區未計入物業管理費的當月發生的公共照明用電量和變壓器損耗電量加上總表與分表之間的線損電量),應按當損耗電量分攤率合理分攤給各業主,分攤的公用及損耗電量電費按0.4983/度計算。公司所屬各單位應按一下公式計算出當月公用及損耗電量以及損耗電量分攤率并張榜公布,受住戶監督。具體計算公式為:

當月損耗電量分攤率=當月公用及損耗電量總和/當月各業主用電量之和*100%

各戶分攤電量=各業主當月用電量*當月損耗電量分攤率

(以上公式來自陜價管發[2002]120號)

此外,根據陜價商發〔201273號文件規定,實行一戶一表的陜西電網居民生活用電自201271日起執行居民階梯電價(未實行一戶一表的合表居民用戶不執行階梯電價)。年累計用電量在2160千瓦時及以下的(180千瓦時×12個月),按第一檔電價標準執行,年累計用電量在2161千瓦時至4200千瓦時的(350千瓦時×12個月),按第二檔電價標準執行,年累計用電量在4210千瓦時及以上的,按第三檔電價標準執行,第一檔用電價格維持現行價格不加價,第二檔用電價格在第一檔基礎上每千瓦時提高0.05元,第三檔用電價格在第一檔基礎上每千瓦時提高0.3元。20127月至20137月相對應的抄表時間為一個周期。

對未抄表到戶的居民用電價格,產生公用及損耗電量的,應在電價基礎上另加當月各戶分攤電量,在公示牌“計費單位”中標示“元/度(電價+分攤損耗)”,并在“備注”欄注明各戶分攤電量計算公式,同時,按照有關規定要求,在收費場所醒目位置張榜公示當月公用及損耗電量、損耗電量分攤率、各戶分攤電量等情況。

第八章    物業日常消耗品的采購管理

第二十一條  各單位要結合本單位年度物業日常消耗品實際消耗情況,做好本年度日常消耗用品的計劃,并將年度消耗量分解到月,報送至運行管理部。

第二十二條  公司運行管理部、對各單位物業日常消耗品需求計劃審核后匯總并統一采購,各單位按月按照月計劃用量領取。

物業日常消耗品計劃必須經本單位運行管理科科長、單位主管領導審批,加蓋本單位公章,按規定的統一格式和要求進行填寫。公司運行管理部審核匯總。

各單位主管部門要有專人負責各種資料的統計和分析工作,建立配件統計檔案,做好各類報表的統計工作。

第九章    機電設備運行管理

第二十三條  各單位要結合本單位下年度實際及設備完好情況編報年度設備更新、大修建議計劃,按規定時間報公司綜合部、運行管理部審核。由運行管理部協同綜合部共同編制公司年度設備更新、大修專項計劃報上級公司審批。各單位按所下達的正式計劃安排實施。

第二十四條  公司運行管理部要加強機電設備的動態管理,對各單位設備、配件需求計劃審核后匯總,公司內部能調劑的設備及配件首先進行調劑,確需購置的由公司相關部門及領導審批后,報上級公司統一采購。

設備、配件計劃必須經本單位運行管理科科長、單位主管領導審批,加蓋本單位公章,按規定的統一格式和要求進行填寫(紙質、電子版各一份,格式見附表一、二)。公司運行管理部審核匯總,報上級公司按相關規定統一購買。

各級配件主管部門要有專人負責各種資料的統計和分析工作,建立配件統計檔案,做好各類報表的統計工作。

第二十五條  為充分盤活閑置設備資產,公司和各單位要加強對此項的工作領導,成立相應的組織機構,明確職責及工作要求。

第二十六條  公司內部可使用的閑置設備,必須在公司辦理調撥手續后進行調撥使用,不得重復采購。

第二十七條  對于大型設備、大型結構件,可通過技術改造、再制造以及對外租賃等方式實現資產再利用。同時,利用各種信息平臺對外發布閑置設備信息,做好積壓、閑置物資盤活工作。

第二十八條  公司所屬各單位閑置、積壓、報廢物資的調劑處理,嚴格按上級公司相關文件要求執行,任何單位和個人不得以任何理由和借口私下調劑或者變相處理。

1.任何在賬機電設備的調撥由運行管理部報公司審批同意后方可進行。資產不屬公司的機電設備需所屬單位與公司協商一致,由公司下達通知后方可調撥。

2.任何在賬機電設備的對外業務必須上報公司運行管理部,由運行管理部報公司審批同意后進行。

第二十九條  設備及配件采購必須按統一制定的范本簽訂采供合同。

第三十條  對一些主要設備或配件,須在合同簽訂前簽訂技術協議。

第三十一條  嚴格按合同法等相關規定及招議標確定的單位簽訂采供合同,合同價不得高于招議標確定的價格。

第三十二條  設備及配件達不到合同或技術協議要求的,使用單位要及時報公司相關部門,由合同簽訂單位負責協調處理。

第三十三條  設備驗收合格后,相關部門要及時完善手續、建立管理臺賬。

第三十四條  設備及配件使用單位要嚴格執行設備及配件入庫驗收制度,做好設備及配件保管工作,嚴格按設備及配件庫房6S管理規范的要求進行管理,同時必須做到下列要求:

1.建立專用的設備庫、配件庫,分類存放備用、待修、閑置等設備及配件。

2.設備及配件庫應保持清潔整齊,新舊分開,分類存放,排列成行,每臺設備有標志牌,注明保管負責人姓名。

3.需入庫保管、但因條件限制需就地保管或封存的設備,必須切斷電源,關閉各種閥門,做好防塵、防潮、防腐、防曬等措施。嚴禁無措施露天存放設備及配件。

4.停用的大型設備,要有專人負責維護、保養,定期開機空運轉,防止電氣設備受潮;機體不得置于潮濕環境中,并要采取臨時防護措施。

5.閑置、備用、應急的設備必須完好。

第三十五條  建立健全設備綜合臺賬及設備檔案,做到數量清、狀態明、屬性準。

第三十六條  嚴格執行設備及配件發放管理制度。

第三十七條 轄區內禁止用電戶私接充電線路。公司在檢查發現或收到舉報核實后根據實際情況對責任單位進行處罰。由于私接充電線路引發事故的,公司將按照相關辦法追究有關人員責任。

第三十八條 公司轄區內供水、供電、供暖、消防系統及電梯設備運行、維護按照司發《關于執行技術崗位安全操作規程的通知》、《安全質量標準化匯編》及國家相關規定進行管理。

第十章    附 則

第三十九條  本辦法與國家法律、法規相抵觸的以國家法律辦法為主。

第四十條  本辦法解釋權屬公司。

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